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要摧毁一座城市。你该轰炸它?还是只须实施房租管制政策?

只有轰炸才会比房租管制更糟(FEE)

TommyBi
DOCTOR
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假设你要摧毁一座城市。你该轰炸它?还是只须实施房租管制政策?开头提出一个令人为之一震的问题。一些经济学家认为这两者大致相当。当房租价格低于市场出清水平时,就会出现短缺,住房存量的状态也会迅速恶化。


纽约州立法者捍卫《战争紧急状态承租人保护法》,也称“房租管制法”,以免租户受到战时住房短缺的影响。这部法律中提到的战争,不是2003年伊拉克战争,也不是越南战争,而是第二次世界大战。那正是在纽约市开始房租管制的时候。

当然,战争与公寓短缺没有多大关系。事实上,短缺是由房租管制政策这个假设的解决方案本身造成的。“哥谭市”(纽约昵称)决不是唯一拥有房租管制的城市。美国其他许多城市都蒙受了这种立法会有“修复”之功的哄骗。

倡导价格控制的人,通常依据分配正义的观点。他们可能会争辩说,大半生生活在某个地方人,被价格逐出当地社区,这是不公道的;有钱房东因为许多人想要住在纽约或旧金山而享受高房租,也是不公道的。
典型房租管制的政策建议立于这样的假设:将会发生相同数量的经济活动,但分配结果不同。也就是说,相同数量的公寓会用于供应,并且它们会以相同质量供应给相同的人。根据房租管制倡导者的说法,唯一区别在于,不幸的租户不必填满房东的钱袋。住房存量的任何变化,于是被视为房东这一方的道德沦丧。

据他们所言,房东没有为他们享受的高房租付出汗水,不过游手好闲,坐看价格上涨。然而,这种观点忽视了价格的信息传递功能。建筑物可以有许多不同的用途。它可以用作租赁住房。它可用作自住公寓。它可以用作办公场地。它还可以被拆除,土地用来种植庄稼。价格告诉我们建筑和土地最有价值的用途。在房租管制法规下,这些信号都扭曲失真了。

房租管制的现实与其倡导者所设想的大不相同。2008年9月13日,莫卡特斯中心的艾琳·诺克罗斯在《华尔街日报》上发表文章,讨论了纽约市的房租管制问题,她认为这是一个值得再三强调的教训。诺克罗斯向我们讲述了纽约国会议员查尔斯·兰格尔所拥有的寓所。兰格尔先生“在纽约市一栋豪华建筑中拥有四套‘租金稳定房’。”(注:租金稳定房设定了屋租的上限年增率,并确保承租人享受房东服务以及租赁续约。)他拿三套自住,用第四套做办公室。由于是租金稳定房,我们无法判断说:这些公寓如果用于向若干家庭提供住宿,情况是否会更好?兰格尔先生能够以低于市价的房租使用宝贵资源,从而损害了潜在纽约市居民的利益。

诺克罗斯报告说,纽约市有43,317套公寓受1947年“房租管制法”控制,还有1,043,677套“租金稳定房”;总而言之,她告诉我们,这约占纽约住房存量的70%。最初,房租管制是一项临时计划,目的是在第二次世界大战期间,帮助人们以不太高的租金在纽约市找到地方居住。现在,战争结束六十多年后,房租管制政策仍然盘踞着市场。

在社会主义经济计算大辩论白热化时,路德维希·冯·米塞斯认为政府干预必引发它的下一步干预。当租金低于其市场出清价值时,人们会将租赁房撤出市场,或将现有单元转换为自用公寓、豪华住宅或办公室。也可能出现像“匙金”这样的费用,在这种情况下,尽管房租被人为压低,但房东还要让你为租用公寓钥匙出一大笔钱。其他有创新精神的房东试图通过提供“带家具”的公寓来绕过价格管制,租户除支付封顶租金以外,还必须按标价租用公寓家具。

政府官员和房东发现自己身处“上有政策、下有对策”这个无穷无尽的“猫鼠游戏”当中,这个游戏以纽约市房屋法院的形态,创造了它自己的法律机构。这家法院有五十名法官,每年处理三十万多起案件。
房租管制的经济原理
与所有其他政府规定的价格管制一样,“房租管制”是一项对房东可能向租户收取的房租设定了封顶价格或“租金上限”的法律。房租水平如果要产生任何影响,就必须设定的低于原本的通常水平。一项禁止公寓租金超过(例如)每月10万美元的法规将起不到任何效果,因为任何人无论如何都不会支付这笔钱。

但如果房租设定值低于其均衡水平,需求量必然超过供应量,房租管制就将导致居住空间短缺。在市场竞争激烈,且无价格管制的情况下,如果商品或服务的需求量大于供应量,价格会上涨以消除短缺(既增加新供应也减少需求量)。但管制措施阻止了租金达到市场出清水平,结果就是短缺。

由于受管制部分出现短缺,这种过剩需求会溢出到其他不受管制的部分(通常是新建的高级租赁房)。但是,这个不受管制的部分市场,可能也会比不受管制的情况下规模要小,因为业主担心有朝一日,可能也会对他们进行管制。不受管制部分的高涨需求以及缩水供应,一方面由房租管制引起,另一方面推动了该部分市场的租金价格上涨。然而,一个悖论是,即使受管制部分租金可能较低,但不受管制单元的租金会大涨,整体而言,租赁房的租金也许还会更高。
与其他价格封顶一样,房租管制导致了短缺、产品质量下降和排队等现象。但房租管制与其他此类计划也有不同之处。在汽油价格管制的情形下,排队按照先到先得的规则。可在房租管制的情况下,因为法律将现时租户(老房客)排在前列,他们许多人因此得到了好处。
房租管制的影响
经济学家几乎全体一致地认为,房租管制具有破坏性。

1992年五月号《美国经济评论》发表了1990年对464名经济学家的调查结果。93%的美国受访者完全同意或有保留地同意,“租金上限降低了房屋供应的数量和质量。”同样,另一项研究报告称,超过95%的受访经济学家同意该声明。这种意见一致,打破了通常的政治谱系,从“右边”的诺奖得主米尔顿·弗里德曼、弗里德里希·哈耶克,到“左边”的诺奖得主贡纳尔·缪尔达尔(瑞典工党福利国家的重要设计师)。缪尔达尔说:“某些西方国家的房租管制也许是政府缺乏勇气和远见的最糟计划。”他的同伴瑞典经济学家(和社会主义者)阿瑟·林德贝克称,“在许多情况下,房租管制似乎是目前已知除了轰炸以外摧毁城市的最有效手法。”

由于房租管制多年来逐渐松绑的这个事实,像纽约这样的城市显然没被房租管制所破坏。例如,“租金稳定房”取代了对新建筑物的房租管制,其限制性比旧的房租管制要轻微一点。此外,纽约市住房市场长达数十年的繁荣,不是体现在租金管制房或租金稳定房,而是体现在自住公寓楼和合作建房(也可出租)。但这两种形式的住房所有权,作为一种绕过房租管制的方式,变得越来越重要。

经济学家证明了,房租管制将(原本会进入租赁房的)新投资转移到消费者需求越来越兴旺的新市场。他们证明了,这会导致房屋衰败失修。例如,保罗·尼班克发现,美国有29%的租金管制房状况恶化,可非租金管制房当中仅有8%处于失修状态。乔尔·布伦纳和赫伯特·富兰克林引用了英、法的类似统计数据。

经济理由其实很简单。政府监管的一个影响是延缓对租凭房的投资。想象一下,你有500万美元用于投资,可以把资金随你愿意投入任何行业。在大多数行业中,政府对你这家企业的管制和税收都是有限的。但是,如果你把金钱托付于房屋租赁行业,你必须渡过一个额外的难关:房租管制机构,还有它的听证会、繁文缛节和租金封顶。在这种情况下,你不太可能建造或购买租赁房,也就不足为怪。

这一连串推理不仅适用于你,也适用于其他所有人。因此,用于出租的公寓数量将远远少于原本的情况。并不令人惊讶的是,前述分析不仅适用于房租管制措施落实到位的情况,也适用于仅仅威胁使用这种措施的情况。光管制预期本身,就足以对这种投资产生“寒蝉效应”。
实际上,房地产市场处于阳光之下的其他一切领域中,建设都方兴未艾:自住公寓、办公大楼、酒店、仓库、商业空间。为什么?因为这些投资从未受到过租金管制,也没人担心情况会落到如此地步。这些设施拥有健康的空置率和相对缓慢的租金增长率,这决非偶然,而与此同时,租住空间则受管制部分的实质零空置率和不受管制部分价格暴涨的拖累。

虽然许多房租管制条例明确了管制不覆盖新建租赁房,但投资者十分谨慎(或可能十分明智)而不予信任。在许多情况下,由于某些“紧急状态”或其他原因,据称永久免于管制的住房单元,仍将受到本法规定的约束。例如,纽约政府三次违背承诺,将新建单元或空置单元置于管制之下。房租管制当局的这种作法是如此普遍,以至于一个新术语被发明出来,专门用于描述它:“再虏获”。

房租管制摧毁了纽约南布朗克斯区的整个住宅区,导致整座城市的五个行政区域都出现了衰败废弃的现象。虽然没有关于废弃的确实数据,但威廉·塔克估计,从1972年到1982年,每年约有30,000套纽约公寓被废弃,在这11年期间损失了百万个单元的近1/3。由于房租管制,以及潜在投资者十分理性地担忧房租管制将会更严厉,没有哪位明智的投资者会去建造无政府补贴的租赁房。

对租户的影响
原有租赁房在房租管制下表现欠佳、令人失望。即使拥有世间最大善意,房东有时也无力负担不断涨价的燃料、劳动力和材料成本,更不用说抵押贷款再融资的利息。他可以合法加收的租金,也抵不过这些成本。在房租管制下,他缺乏最大善意;他在自由市场条件下为租户提供服务的激励严重低落。

老租户受到房租管制的“保护”,但在许多情况下,由于保养不当、失修落漆、服务勉强,他连真正讨价还价的余地也没有。他可以从其居住空间中获得的享受,最终会降到与受管制租金相称的水平。然而,这可能需要花数十年时间,而在这段时间内,他还是受益于房租管制。

事实上,许多租户,通常是富人或中产阶级人士,拥有政治关系,或者有幸在正确时间出现在正确地方,可以从房租管制中获益颇多。纽约一些最好社区的租户,替他们租住的公寓仅仅可耻地支付了市价的一小部分。例如,在20世纪80年代早期,前市长埃德·科克替一套公寓每月支付441.49美元,而当时一套公寓每月租金价值约1,200美元。一些人,有幸处在这个幸运位置,犹如住酒店房间般使用他们的公寓,每年只到访几次。

再就是“老太太效应”。考虑一个双亲四子女家庭的情况,这个家庭占用了十个房间的可租赁寓所。孩子一个接一个长大、结婚、搬到别处。丈夫去世了。现在留给这位女士一所庞大公寓。她只用两或三间,为给供暖和卫生省钱,锁上了其余房间。没有房租管制的话,她会搬到小套居所。但房租管制让这种选择变得丧失吸引力。毋庸置疑,这些做法进一步加剧了住房危机。取消房租管制,可以很快释放数以千万计的这类房间,从而抑制房租上涨的动力。

租户是否受益于房租管制的决定因素是什么呢?他居住的建筑物,如果位于一个好社区,房租管制若被废除,租金就将会明显上涨,那么房东就有动力参照那个幸运日子来临的前景,维护保养建筑。如果建筑物中有许多解除管制的单元(由于租户搬出时的“空置房解除管制”)或房东必须提供足够服务的独立产权公寓,这种激励就会得到加强。然后,承担过低房租的租户,就会因为他的邻居而“搭便车”。但在更通常的情况下,住房服务质量往往与支付的租金相称。这至少是在均衡上普遍的情况。

如果政府确实把租户最佳利益放在心头,并且居于某种原因决定采用管制措施,那么它将采取与房租管制截然相反的方式:它反倒会管制其他每一种可获得的商品和服务的价格,而非管制住房,从而试图将资源从所有其他投资机会转移到这一领域。但是,这当然会带来全面的公有制计划经济,也就是那种让东欧等地人民遭受荼毒的制度。

解决方案
租金立法的负面后果,变得如此严重和反常,甚至许多从前的支持者都发声反对它。然而,一些“专家”只愿允许房东出钱让房客搬出他们受管制的住所,而不是敦促迅速终止管制。他们提出这样的解决方案,是可以理解的。由于租户数量超过房东,且通常确信房租管制符合他们的最佳利益,他们也许会投入巨大政治能量来维持房租管制(即“寻租行为”)。因此,让房东“买断”这些改革的反对者,可能是一种政治上终止房租管制的有效方式。

但是,让财产所有者为逃避这部多年来一直让他们许多人身受其害的法律而再次付出代价,并不是让他们确信将来不会出现房租管制的有效方法。鼓励私人投资的最可靠方法是向投资者发出信号,表明住房将不受房租管制政策的影响。最有效方法就是各州通过宪法修正案,禁止房租管制,从而彻底消除这种政策的可能性。这是一个悖论:帮助租户的最佳方法之一,就是保护房东的经济自由。
房租管制比轰炸更糟
房租管制摧毁了房东维护存量住房状态的动力。在落实房租管制时,人们排队等待住房,因此,房东可以根据谁能接受最差住宿条件来区别对待。消除了房东从投资高质量住房中获得回报的能力,也意味着消除了房东投资于基本维护保养的动力。

所以,哪样更糟,房租管制还是炸弹?

在米塞斯研究院网站上,佩斯大学经济学家约瑟夫·萨勒诺有一个关于价格的视频讲座,提供了引人注目的视觉练习。他向观众展示了被毁城市地带的照片,并询问哪些是受到房租管制的地区,哪些是遭到轰炸的地区。真不容易辨别。这种差异无几,呈现出一种预料之中的悲哀讽刺。当一座城市遭到轰炸时,它是被怀有恶意的人摧毁。当一座城市受到房租管制时,它则被怀有善意的人摧毁。https://zhuanlan.zhihu.com/p/42591467https://zhuanlan.zhihu.com/p/42591467
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经济学家证明了,房租管制将(原本会进入租赁房的)新投资转移到消费者需求越来越兴旺的新市场。他们证明了,这会导致房屋衰败失修。例如,保罗·尼班克发现,美国有29%的租金管制房状况恶化,可非租金管制房当中仅有8%处于失修状态。乔尔·布伦纳和赫伯特·富兰克林引用了英、法的类似统计数据。https://zhuanlan.zhihu.com/p/42591467
虽然许多房租管制条例明确了管制不覆盖新建租赁房,但投资者十分谨慎(或可能十分明智)而不予信任。在许多情况下,由于某些“紧急状态”或其他原因,据称永久免于管制的住房单元,仍将受到本法规定的约束。例如,纽约政府三次违背承诺,将新建单元或空置单元置于管制之下。房租管制当局的这种作法是如此普遍,以至于一个新术语被发明出来,专门用于描述它:“再虏获”。
房租管制摧毁了纽约南布朗克斯区的整个住宅区,导致整座城市的五个行政区域都出现了衰败废弃的现象。虽然没有关于废弃的确实数据,但威廉·塔克估计,从1972年到1982年,每年约有30,000套纽约公寓被废弃,在这11年期间损失了百万个单元的近1/3。由于房租管制,以及潜在投资者十分理性地担忧房租管制将会更严厉,没有哪位明智的投资者会去建造无政府补贴的租赁房。https://zhuanlan.zhihu.com/p/42591467
与柏林相比,美国纽约的住房租金管制则更为失败。据业内人士介绍,在租金管制下,尽管纽约公寓十分短缺,但开发商没有增加供应的积极性,加剧了供需失衡;出租人也没有任何动机去维护好房屋质量,而是年久失修替代了变相涨价。
由于租金不能上涨或涨幅低于市场价,所以租户一般不愿搬走,而房东也不是傻子,它会把房客长期不走的因素一次性计入租金标准,所以新签订的租房合同价格高于合理价格成为常态,这又导致已租到房的人就算换了工作也不敢搬家。
而限制房东驱赶不支付房租的租客,结果房东要么拒绝租房给穷人和特定族裔,要么对其进行成本高昂的调查。这极大地增加了穷人租房的难度,提高了租房的成本。价格管制本来是为了保护租房人,但它让市场失去了灵活性,反而极大地损害了其利益。http://view.news.qq.com/original/intouchtoday/n4306.html
https://www.jianshu.com/p/24dd163a613c
美国的房租管制带给我们的教训
爱读书的断断 关注
2017.05.09 18:45* 字数 796 阅读 232评论 0喜
美国的房子都是板房,有什么好在意的?反正没多少年就坏了要重新盖,地产业也没啥在意的吧?地产业不膨胀,房产跌,大家买房子就行,何必租呢?要离开就卖掉在新地方再买呗。
房子年久失修, 街道破旧不堪,会影响人的生活信心. 城市越来越破, 影响旅游业!很多服务业 又不需要高智商   反过来让穷的人生活更加糟糕, 治安恶性循环.什么纽约费城巴尔的摩的老城市去了一次就不用再去第二次, 到处是平民窟. 问题是  外国游客想了解美国的历史,  还是首先观光这些老牌城市. 时间长了  严重影响美国形象. 再说了, 怎么照顾贫穷人群,是美国各级政府事情, 比如建造廉租房, 而不是压迫无权无势的中小业主…..托拉斯企业操纵政治,损失了还有美国政府赔偿

美国政府花费精力折腾中国政府, 还不如学习一下中国政府可取之处,自己内部调整一下,还是会遥遥领先其他国家 ….. 否则积累问题太多,自己就会压垮自己
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