陈真诚：最严厉调控或致房价调整5年下降超50%
文/陈真诚
（内容导读：一度持续非正常上涨的房价，再次因中央政府出台更严厉的个人购房贷款政策而掉头下降…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
古希腊哲学家赫拉克利特说过“人不能两次踏进同一条河流”，而中国房地产市场却常出现“历史往往上演惊人相似的一幕”，这或就是中国房地产市场非正常所在，也或是中国非正常房地产市场之结果。
两次人为误读政府工作报告推涨房价预期
2009 年3月5日，温家宝总理在去年两会上所做的《政府工作报告》中提到：“支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”随即，各大媒体纷纷将此误读为“政府将松绑二套房贷政策”。其后，尽管随即银监会主席刘明康澄清表示，总理原意并非“松绑二套房贷政策”，二套房房政策没有发生变化，但这个误读并没有因“澄清”而使“误读”得到“纠正”，而是从此摧毁了2007年 9月27日出台的“二套房贷政策”的房地产调控威力，“二套房贷政策”在全国各地逐步被事实性地放开，改变了房地产金融政策预期，改变了房地产预期，甚至直接推涨了房价预期，助长了房地产市场的投资投机行为，助力了2009年的房价快速大幅度上涨。
如此一幕，在今年再次上演。今年两会上，温家宝总理在《政府工作报告》提到，“抑制投机性购房”，与其前的“国十一条”的“抑制投资投机性购房需求”相比少了“投资”二字，于是大家解读成国务院改变了其对投资性购房的态度。尽管其后相关部门领导澄清表示中央政府调控房地产的政策没有改变，但依然有不少人认为中央政府的房地产调控政策已经改变，只是要抑制投机性购房需求，而不再抑制投资性购房需求。就这样，在初见调控的房地产市场上，调控政策预期、房价预期再次改变，再次直接推涨了房价预期，再次助长了房地产市场的投资投机行为。自两会后，3月下旬开始，投资性购房盛行，市场仿佛突然反转，成交回升，房价恢复上涨。
正因于此，再加上其他原因共同作用，3月份全国房价再创新高。或因为房地产市场因去年12月开始的新一轮调控、政策连发而出现短时的趋势回调之后再次反转趋热，房价再次反弹趋上，投资性购房行为再次盛行，市场形势再次变得严峻，部分消费者开始不相信政府的调控态度与决心，调控再次面临可能难见效果的窘况。
央行未及时加息对房价上涨负有不可推卸的责任
综观已经出台的房地产调控政策，中央政府主要还可采取加息、继续上调商业银行存款准备金率、更进一步地收紧二套房贷款政策、改革商品预售制度、加大住房保障力度、增加保障性住房与中低价普通商品房供应和开征物业税等手段。而要使调控快速见效，则主要靠采取加息、继续上调商业银行存款准备金率、更进一步地收紧二套房贷款政策、和开征物业税等手段。本文作者陈真诚分析认为，政府继续深化调控一般会从这些政策入手，这些也是市场各方最为关心的。
众所周知，对于2009 年以来的房价、地价再次上涨，除了政府对房地产及其房价的态度、为确保经济增长应对金融危机而大规模放贷、出台系列政策救房市和房地产制度本身、非理性房地产消费等因素外，已经出现的通货膨胀和资产泡沫积聚等也是重要因素。市场一直在预期央行早应当加息以打击通货膨胀和房地产等资产泡沫，但央行可能在考虑目前尚未定局的人民币被迫升值、通过低利率支撑出口企业和刺激消费等因素，因而在加息上迟疑不决，一直没有加息，尽管已经上调了两次存款准备金率，持续回笼大量过剩的市场流动性。由于央行没有祭出加息这货币价格工具进行调控，信贷资金成本继续居低，存款利率为负，于是通货膨胀预期继续攀升，房地产等资产泡沫继续恶化，房地产投资便开始继续盛行，房价便继续上涨。
综观本轮房地产调控，不难看出的是，尽管中央政府对房地产调控的态度非常坚决，自去年12 月以来已经连续密集地出台了系列调控政策，但由于央行一直没有加息，于是，一些开发商、地方政府依然认为中央政府调控房地产可能只是做做样子，坚守房价只涨不跌的信念，漠视政府调控，肆意推高房价，使得房价逆调控继续非正常地疯涨。因此，可以说，央行没能及时加息是造成3月下旬以来房地产再次转热、投资行为再次盛行、房价继续上涨的重要原因之一，其责任不可推卸。
房地产市场迎来了史上最严厉的调控
4 月14日，国家统计局发布数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%（新建商品住宅价格同比上涨15.9%），高于2月份的13.0%。分地区看，与去年同月相比，涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州 22.3%、金华20.9%、广州20.3%，海口、三亚房价继续领涨。而另一方面，海南房地产从去年12月因暴炒“国际旅游岛”概念而突然火暴后，在经历了短暂的繁荣之后，至今年春节期间，海南房价明显涨不动了，而且初步变得有价无市。春节后，在三亚，年前房价暴涨的房屋即便价格打五折依然难以找到买家。3月下旬以来，海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来，一些炒房客开始大量抛售手中房源，如今，三亚甚至出现了全民卖房的一幕。只是，尽管海南房地产再次重演上世纪90年代初房地产泡沫破灭前的“历史惊人相似的一幕”，但统计数据显示3月份海口、三亚的房价依然创下同比增长64.8%、57.5%的 “战绩”。
这种逆调控而继续疯狂上涨房价形势，使得中央政府忍无可忍，直接挑战中央政府的容忍底线……于是，曾态度坚决地表示要抑制投资投机性购房、遏制部分地区房价过快上涨、承诺在本届政府任期内有决心解决好房地产问题的中央政府，终于祭出了史上最严厉的调控手段。
自3 月下旬以来，官方舆论开始为后续调控造势，各大中央媒体连续十多天连篇累牍地批评房地产市场现状，其中尤其新华社连续发出“六连评”痛评高房价，舆论分析认为是为可能即将开征物业税开道。此外，上海、重庆频传出将开征变相物业税的消息。本文作者陈真诚分析认为，结合系列信号来看，说明中央政府已注意到目前房地产形势，及时释放出将强化调控的信号，即将出台新的调控政策，房地产市场将迎来更严厉的调控政策。
接着，在国家统计局发布3 月份房价同比上涨11.7%的同一天即4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议认为，由于近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。中央政府认为，这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。会议再次提出要坚决遏制住房价格过快上涨，明确指出各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任，要实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，并首次提及加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
为了进一步打击猖狂的投资投机购房行为，抑制不合理的投资投机性购房需求，遏制房价上涨，4 月14日的国务院常务会议决定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。甚至，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。就房地产调控政策而言，又将再次“上演惊人相似的一幕”。
不难看出，新政策规定，第二套房的贷款首付款比例不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，第三套及以上住房的贷款首付款比例和利率水平将大幅度提高（此前有消息称首付款比例不得低于60%），甚至首套套型建筑面积在90平方米以上的自住房的贷款首付款比例不得低于30%，比2007年9月27日出台的旨在打击投资投机炒房的二套房贷政策（俗称“927房贷新政”，规定：购买第二套及以上商品房的按揭贷款，首付款比例不低于40%、利率不低于基准利率的1.1倍）更严厉，超出了许多人的意料。加上即将开征个人住房消费税，实际开征物业税（准物业税）即将落到实处（早期做法可能是以开征个人住房消费税以代替目前争议比较大、全面开征难度比较大的物业税），直接针对房价进行调控，本文作者陈真诚分析认为，房地产市场迎来了史上最严厉的调控。
部分地区房价或下降50%以上但房地产市场不会崩盘
应该大家还不会忘记，在2007 年房价疯狂上涨、投资投机行为盛行之际，正是2007年9月27日出台的二套房贷政策即“927房贷新政”，终于遏制住了疯狂上涨的房价，使过热的房地产市场得以逆转。如今，中央政府在出台了系列房地产调控政策之后，进一步收紧二套房贷政策，提高了二套房及以上的贷款门槛，并从严执行90平方米以上的首套自住房的贷款政策，同时决定即将开征个人住房消费税，因此，有理由预期，如不出意外，持续疯狂上涨的房价将被有效遏制，过度的投资投机行为将被有效抑制，房地产市场将因政策调控重回可持续的健康发展轨道。如果随后央行继续祭出加息手段进行调控，一度疯狂上涨的房价必将合理地回调。如果是这样，本文作者陈真诚分析认为，历史又将再次“上演惊人相似的一幕”：一度持续非正常上涨的房价，再次因中央政府出台更严厉的个人购房贷款政策而掉头下降。
应该说，在中央政府的系列调控政策作用下，如不出意外，一度疯狂上涨、目前已经高高在上的房价必将回调下降，房地产将重回调整通道。基于目前的实际房地产形势而言，此轮房地产回调周期或有5 年左右，甚至会有更长的回调周期，而不数地区的房价，一般会下降30%左右，甚至有些地区有些楼盘的房价可能会回调下降50%甚至更多。不过，尽管如此，但由于自2005年以来，中国房价持续快速大幅度上涨，其中尤其中又以2007年、2009年为甚，每年房价上涨的幅度之大众所周知，仅2009年一年，诸多城市的房价就上涨了50%甚至以上。本文作者陈真诚分析认为，综合考虑房价每年的合理涨幅后，相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言，2005 年以来的房价中非正常上涨部分，远超过现实房价中的50%，在目前的房价中合理回调的空间很大。因此说，即便房价从目前价位上下跌50%，也属于正常回调，而不会是所谓的“崩盘”。
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发表于 2010-4-18 23:04
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