住建部要求地方政府清理土地出让金优惠政策

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决策层求解高房价难题的政策调控之手，在指向地方政府时，却面临着一场尴尬的较量。

1 月13日，住建部副部长齐骥再次明确要求地方政府要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税等规定。据住建部一消息人士向《华夏时报》记者透露，地方“救市” 政策清理首当其冲的就是地方土地出让金的减免优惠政策。但是，在中央发力调控下，地方政府却表现得不那么积极。这场事关地方利益的政策“博弈”远没有结束。

矛头直指地方政府

地方政府出台的楼市救市政策正面临着住建部的“清理之手”。

一住建部消息人士告诉《华夏时报》记者，目前地方“救市”政策着重清理的是与“国十一条”要求相悖的政策，地方需要废除2009年出台的一些减免优惠政策，比如减免土地出让金、税收优惠等政策，其中首当其冲的应该是地方土地出让金的减免优惠政策。

据了解，包括土地出让金在内，依附于土地和房产的形形色色的税费，是支撑地方政府财政的主要力量。因此，在2008年国家表示允许地方政府根据当地情况调整房地产业扶持政策之后，有19个城市出台了土地出让金减免的优惠政策。

“以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果，关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉《华夏时报》记者，中央政府把房地产当做民生问题，希望房价能够让大部分老百姓承受得起；而某些地方政府则是把房地产当做经济问题，土地出让金和税收是地方政府最关心的问题。正是这种中央地方利益的不一致，导致许多很有针对性的调控政策到了地方却无法执行。

事实正是如此，中国指数研究院发布的“2009年中国土地出让金年终盘点报告”显示，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元，比2008年增加140%。

仅以北京为例，2009年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗，成交金额达928亿元，土地出让金收入占财政收入比重达到45.9％。

杨少锋认为，此次中央明确地方政府作为房地产调控的首要责任人，并对地方政府刺激房地产的“救市”政策要求清理，说明中央已经意识到整治房地产首先需要规范的是地方政府的行为。

地方“化解”中央调控

而土地出让金环节的优惠政策清理，只是最初一个环节。

上述住建部消息人士告诉《华夏时报》记者，对地方“救市”政策的清理除了购地环节的土地出让金减免政策，还将清理开发、销售各环节中的税费优惠补贴政策，取消地方上分拆发放预售证等做法。

然而，与中央对房地产市场调控频频发力相比，部分地方政府似乎却出现了调控动力不足的现象。在去年的房地产优惠政策陆续到期终止后，一些地方仍在延续以前的优惠政策，有的城市甚至又出台优惠新政。

就在“国十一条”公布的当天，杭州市政府公布了购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等29条优惠政策。类似的在2009年12月底，南京、青岛也都陆续出台房地产新政，分别包含购房补贴以及优惠政策顺延等等。

从内容上看，这些政策似乎都与中央房地产调控的基调相悖，但住建部等中央决策部门却并未有明确表态。

易居研究院北京所副所长牟增彬告诉记者，中央终止营业税优惠，明确土地出让金缴纳等相关条款后，地方的优惠政策自然终止。但在中央尚未提到的政策领域，如购房补贴、信贷等，地方政府仍存在较大的操作空间。

对于目前的一系列调控政策对市场可能存在的影响，中原地产总经理李文杰告诉《华夏时报》记者，这主要表现在市场对后市的观望上，一旦中央的调控政策无法在地方真正执行，市场表现还会回复到2009年的状况，因此调控的关键还是中央与地方的统一。

無心風月

助漲還是助跌?"國11條"再引樓市政策之辯

道道房產調控金牌砸向房地產業，毫無疑問，這是房地產政策最敏感的時期。

　　 自去年12月7日中央經濟工作會議以來，國務院總理溫家寶兩次表態“支持居民自住和改善性購房需求，控制房價過快上漲。”在此期間，財政部、國稅總局、住建部等部委先后出臺調控措施。

　　 1月10日，國務院辦公廳出臺“國11條”，對上述政策進行全面梳理和總結。1月12日，央行決定從1月18日起，上調存款類金融機構存款準備金率0.5個百分點，這是19個月來的首次上調。

　　 在房價仍然高企、市場亂象百出、房地產業仍是經濟增長主要助推力的背景下，房地產新政的頻繁出臺引起輿論的沸騰。

　　 業界專家：普遍看好新政實施成效

　　 “地產三劍客”之一、社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海向《每日經濟新聞》記者表示，無論是“國11條”中的各項新政，還是剛剛上調的存款準備金率，都很難起到調控市場的作用，市場泡沫將在不久自動破滅。

　　 曹建海的近日出版的新書中表達了自己一貫的觀點：房價將在兩年內下跌40%到50%，一線城市的下降幅度會更大。他表示，必須進一步緊縮信貸和稅收，并對開發商的資質進行嚴格審核。其中，開征物業稅是最有效的調控手段，目前條件已經成熟。

　　 上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，存款準備金率的上調對心理預期的影響大于實際影響。他表示，短期來看，準備金率上調影響遠不如銀監會向商業銀行提示房地產貸款風險，但會加重部分購房者的觀望情緒，從而使市場需求下滑。

　　 對于日前出臺的“國11條”，楊紅旭認為，“國11條”對市場的利空性明顯大于此前的“國4條”。其中，第二套房首付40%政策，意味著包括改善型需求在內的二套及以上購房需求，都將不再享受優惠，體現出國家抑制高房價的決心。

　　 “新政吸取了前幾年調控的經驗教訓，是最全面、最系統的房地產調控政策。”中國指數研究院副院長陳晟則認為，“國11條”抓住了“加大供應”的市場基本點，作用將十分明顯。他表示，新政的總體基調為“中性偏好”。在穩定房地產市場發展方面，政策屬于“中性”；在對自住和改善型需求的支持上，則屬“偏好”。

　　 與他持相同觀點的還有北京大學房地產研究所所長陳國強。他向《每日經濟新聞》記者表示，擴大住房保障范圍，可將大部分“夾心層”納入住房保障體系中。同時，“兩頭大、中間小”的供應結構有望得到改變，并將給市場帶來深遠影響。

　　 然而，來自市場的聲音有些不同。房地產中介機構我愛我家副總經理胡景輝向記者表示，新政太過籠統，且毫無新意，只有進一步細化，才有可能產生實質性的影響。因此，政策效果將主要取決于即將登場的地方版調控政策。

　　 記者了解到，除延緩繳納土地出讓金等，多數地方的優惠政策終止期限為2009年12月31日。近日，上海、南京、杭州等地已出臺了地方新政，涉及購房補貼、稅收優惠等。同時，湖南、青島則在延續去年的一些優惠政策。

　　 開發商：土地款新政或抬高房價

　　 針對央行剛剛上調存款準備金率，SOHO中國董事長潘石屹13日在微博上表示，房價可能會下降，但他表示，0.5個百分點的力度對總量影響不大，更多是貨幣政策從緊的信號。

　　 華遠地產總裁任志強也在微博上迅速做出反應：上調準備金率只是管理通脹預期的信號，僅僅是開始。

　　 對于“國11條”，潘石屹也撰文表示，“巧媳婦難為無米之炊”，只有只有增加土地供應，才能提供更多普通商品房。“囤地的根源在于土地供應不能滿足市場的需求”。在他看來，“國11條”首次提出“增加普通住宅用地供應”是市場的利好消息。

　　潘石屹還認為，由于普通住房與非普通住房標準很難區分，差別化稅收政策的實施較為困難。根據現有規定，普通住房應同時滿足以下條件：容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、成交價格低于同級別土地上住房交易均價的1.2倍以下。此后，北京、上海等地對標準進行了小幅上調。

　　 中國房地產經理人聯盟秘書長、華業地產副總裁陳云峰也認為，“國11條”明確提出“促進房地產市場平穩健康發展”，開發商的預期不會受到太大影響，仍會普遍看好后市。

　　 金地集團總裁張華綱近日也表達了上述觀點，他還表示，在供需關系保持緊張的情況下，今年的房價還將繼續上漲。

　　 但對于“國11條”中的個別條款，開發商似乎并不滿意。

　　 在1月6日的“2010品質地產高峰論壇”上，任志強表示，所有對土地環節的處置都會加大開發商成本，并最終轉嫁到消費者身上，即推高房價。

　　 去年12月，財政部、國土部等5部委發文要求，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。在“國11條”中，該政策再次被強調。

　　 中國房地產協會副會長、河南建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森也認為，很多國家的土地出讓金繳納年限都在20年以上，如果延長土地出讓金的收取年限，開發商的土地成本就會下降，從而推動房價的下降。